7月下旬开拍 部分地块房地联动价上涨 32幅地块抢先看

32幅宅地、起拍总价681.7亿,二批次交易会将于2022年7月25日开始举行,具体交易时间以2022年7月22日发布的《现场交易活动安排的通知》为准。

二批次32幅宅地涉及浦东新区、静安区、长宁区、普陀区、杨浦区、宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区12个区,虽然数量及金额均不及首轮土拍,但地块质量还是非常值得关注的。

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二批次出让的地块中,传统市区供应最多,8幅地块入市,其次是嘉定、青浦各有5幅地块;闵行4幅均是热门地块;奉贤、浦东各3幅;松江2幅、宝山&金山各1幅。可以看出此次传统市区土地供应增多,长期断供的长宁此次也有地块入市,且容积率仅1.2,未来打造产品也是非常令人期待。而此次宝山供地减少,临港无土地入市也是比较意外的。

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此次32幅宅地中,有28幅是纯住宅地块,12幅是容积率1.5左右的低密地块,未来入市可能有洋房、叠墅产品,于购房者而言,也意味着有更高的居住体验。

从房地联动价来看,3-5万/平的地块最多有14幅,主要以五大新城为主,比较适合刚需购房者;5-8万/平的地块有8幅,从价格来说,比较适合刚改、改善的客群,主要以闵行、青浦徐泾为主;8-10万/平的地块有4幅,适合中高端改善置业者,主要以普陀桃浦、杨浦五角场为主;10万+/平的地块有5幅,地理位置优越,房地联动价最高的是长宁区新泾镇232街坊地块,达16.3万/平。

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除了此次传统市区的8幅地块是备受关注的地块以外,闵行的4幅地块比较值得期待,分别位于浦江、七宝、吴泾板块,位置都非常不错,而且首轮土拍闵行的3幅均产生高溢价,可见闵行供应的土地热度非常高。另外嘉定此次出让的5幅地块,有3幅地块房地联动价达到了4.98万/平,房地联动价有明显上涨,不过也和地块位置有关,主要是位于嘉定新城的核心区域,未来嘉定新房的门槛再次提高。

尽管重磅地块频出,但临港新城无一幅地块颇令人意外。作为曾经的市场热点区域,临港历来都是土拍供应大户,二批次无一幅地块入市,或将于首轮土拍的8幅临港地块均以底价成交有关。不过临港宅地本轮缺席或许是休整一下,可能在这期间做进一步投放的优化方案,对临港未来发展可能更有利。

长宁再添别墅项目房地联动价破16万/平

传统市区此次共有8幅涉宅地块,涉及静安区、杨浦区、普陀区,其中4幅位于内环内,位置非常不错,分别是杨浦江浦社区地块、普陀中山北社区地块、静安天目地块。1幅位于中外环,处于长宁西郊板块,地理位置优越。

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首先来看长宁区新泾站232街坊地块,距离10号线上海动物园站约700米,而且该地块距离虹桥机场约3公里,出行十分便利。

同板块内无新房供应,周边二手房大多为别墅。虽然地块体量不大,但是容积率较低,仅为1.2,房地联动价已经突破16万/平,未来势必是豪宅别墅产品。

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静安区天目社区07-03地块,位于静安内环内,也是二批次面积最小的地块。周边3、4、8、12号线在侧,出行非常便利,该板块目前有多个城市更新的项目,周边安康苑前期价格是12.88万/平,与该地块房地联动价持平。

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该地块周边的生活配套也比较齐全,周边还有上海大悦城、华润苏河湾中心以及万象天地,未来安康苑还会带来合生汇等大型综合体,生活品质优越。

再看杨浦江浦社区的两个地块距离非常近且是旧改项目,位于杨浦内环内,周边有12、18号线双轨交环绕,同时周边的配套也非常丰富,有互联宝地、紫荆广场、君欣时代广场、江浦公园以及新华医院等,能够满足日常的生活需求。

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而且这两个地块距离仁恒海上源和纯新盘金隅外滩东岸比较近,仁恒海上源价格约11.5万/平,之前已经开盘两次,均触发积分,分别是73.44和50.68分,该地块的房地联动价与海上源价格一致,未来入市积分可以参考。

不过从首轮杨浦平凉社区地块可以看出,1.7的溢价率是低于预期的,可见杨浦旧改项目的热度一般,这两块地虽然位置不错,但是周边老小区较多,城市界面会受到影响。

另外杨浦的长海社区位于中外环,靠近五角场商圈,该板块之前没有新房供应,此次土地入市也是满足了板块的购房需求,房地联动价9.9万/平。

普陀中山北社区地块位于普陀武宁板块,位于内环内,靠近苏州河,距离3、4、11、14号线曹杨路站不远,地理位置很好,周边生活氛围浓厚。该地块周边有已售罄的新湖明珠城和首轮土拍的招商武宁项目,房地联动价是10.52万/平,与该地块的房地联动价一致。

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另外普陀桃浦科技智慧城的2幅地块,相距非常近,房地联动价8.3万/平,属于中外环,而且桃浦板块长期处于断供状态,此次2幅地块入市,也是唤起了板块内老小区居民的置换念头,大概率也是底价成交。

浦东、闵行再推热门地块房地联动价与前期持平

二批次土拍中浦东有3幅、闵行有4幅涉宅地块,其中备受关注是地块位于唐镇、周浦、七宝、吴泾、浦江等板块。而且在首轮土拍中,浦东和闵行的地块均出现高溢价,可见这两个区域的关注度不减。

首先是浦东的3幅地块,唐镇地块的位置最好,位于外环边上且是唐镇核心区域,距离2号线唐镇站约800米,周边是绿城玉兰花园、金爵别墅、仁恒东郊花园以及六批次入市的华侨城纯水岸,周边的高端居住氛围已经形成又加上唐镇站的商业配套,非常能够满足购房者的需求。

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目前该地块的房地联动价是70620元/平,与华侨城纯水岸的价格持平,而且周边的绿城玉兰花园二手房价整体达到10万/平,最高挂牌到12万/平,未来新房入市,倒挂现象还是比较明显的。

目前唐镇核心区域没有新房在售,融创金融未来城也因为种种原因暂时不会入市,之前开盘的项目也都触发积分,而且该地块的位置也更好,可以预见该地块未来也将是一个高分项目。

除此之外,浦东的周浦地块距离16号线周浦东站约1.8公里,还是有些距离的,不过与周浦医院距离较近,而且目前周边有绿地缤纷广场和绿地乐和城,日常生活能够满足。

同样备受关注的还有闵行七宝古美社区地块,北面是天安豪园,距离12号线虹莘路站与9号线星中路站直线距离约1.5公里,与首轮土拍中华发&建发拿的七宝地块相邻,房地联动价是82500元/平,另外周边还有售罄的融信旭辉世纪古美,均价约8.25万/平,入围分63.26分,该地块房地联动价也是8.25万/平,与之前的项目价格一致。

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七宝的新房供应本来就比较稀缺,加上该板块的教育资源在闵行区是靠前的,新盘的去化是不用担心的,未来闵行外环内又一高分盘入市。

另外闵行浦江地块靠近近8号线浦江镇站,该地块与一批次拍地建发&华发浦江项目相距非常近,房地联动价都是68000元/平,且两个地块的容积率都是1.2。

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周边有保利茉莉公馆,陆家嘴红醍半岛,上海桃花源、桂鸿院等项目,居住氛围还是比较高端的,未来该地块入市预计将打造别墅产品。

徐泾再推1幅地块奉贤新城、青浦新城、嘉定新城房地联动价有所上涨

二批次供地中,青浦的5幅依然会成为焦点,分别位于徐泾、青浦新城、朱家角板块,位置都还不错,嘉定新城有3幅地块,房地联动价近5万/平。

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青浦徐泾地块与17号线徐盈路站直线距离约1公里,周边配套成熟,还有招商虹桥公馆和万科天空之城在侧,而且徐盈路站周边还有天空之城的商业,能级较高。而且这两个楼盘的二手房也已经达到9-10万/平,该地块6.4万/平的价格,未来新房入市性价比很高。

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青浦区夏阳街道达慧路南侧08D-01、08B-01地块处于青浦新城核心区域,也是未来的重点区域,靠近17号线青浦新城站,该项目与佳兆业未来城相邻,前期均价4.4万/平。另外该地块还与首创禧瑞云启相邻,该盘预计三批次入市,房地联动价4.3万/平,而08D-01地块房地联动价是4.41万/平,价格呈现了小幅上涨。

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青浦新城地块周边配套也比较成熟,有青浦绿地缤纷城以及复旦大学附属中山医院在侧,能够满足日常生活需求,且周边居住氛围也已经形成,比较适合刚需购房者。

嘉定5幅主要以马陆、嘉定新城为主,其中JDC1-2301单元地块与50-08地块和23-01、29-01为主,距离11号线马陆站较近,未来入市比较有竞争力。这两个地块周边的金地峯汇房地联动价是4.81万/平,而这2幅地块的房地联动价是49800元/平,上涨了1700元/平。

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另一个49800元/平的地块,位于远香湖中央活动区,值得关注的是,该地块周边规划新建一所幼儿园以及一所九年一贯制学校。

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奉贤3幅地块有2幅位于奉贤新城,其中E09D-02地块,妥妥的地块盘,距离奉浦大道直线距离500米,周边还有奉贤万达广场,未来入市也是一个触发积分项目。另外1幅28-05区域地块是一个低容积率地块,距离较近的是中建海樾府项目,已经随二批次入市,备案价格4.02万/平,相比较该地块4.2万/平的房地联动价,是有所上涨的。

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本轮上海土拍诚意满满,除了8幅传统市中心地块,其他很多地块诸如徐泾、七宝等,都是改善关注度较高的热门板块,相应的开发商拿地热情也会高涨,从而推动上海土地市场进入正常热度。此外,好地块应该有好价格,房地联动价显现出自然、合理、稳定上涨,有助于强化市场信心。

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