政策松绑,“金九银十”就会来吗?

7 月 8 日,植信投资研究院发布《2022 年房地产市场下半年展望报告》,植信投资首席经济学家兼研究院院长连平在发布会上提到,下半年房地产放松政策仍有加码空间,宽松的政策预期将进一步支持房地产市场走向复苏。连平认为,今年 \” 金九银十 \” 行情相比以往成色可能不足。但疫情因素导致的前期积压的刚性和改善性需求可能会在三季度后逐步释放。年内重点城市 \” 金九银十 \” 可期。

作为前交通银行首席经济学家,连平对房地产市场的预判,尤其是 \” 金九银十 \” 的预测,总体还是比较理性、客观的,没有像有的专家那样,盲目预判、冲动预测。一方面,即便出现 \” 金九银十 \”,也可能成色不足;另一方面,\” 金九银十 \” 可能只是在重点城市出现,而不是全方位出现 \” 金九银十 \” 现象。

事实上,无论是业内人士还是相关专家,预判今年会出现 \” 金九银十 \” 的主要依据,就是调控政策的松绑,特别是一些地方还出台了诸如 \” 一人买房全家帮 \”、减免契税、给予购房补贴等刺激政策。但是,却忽视了一个非常重要的因素,那就是听听购房者的声音、看看购房者的态度,

如果购房者没有反应,其他方面的条件再好,也很难撬动房地产市场。

所谓的 \” 金九银十 \”,也就只能是一种希望、一种期待,能否转化成现实,很难说。

事实也是,近两年来,面对房地产市场的持续低迷,包括开发商、地方政府,甚至一些专业机构,都热切等待着 \” 金九银十 \” 的到来,结果是,九来了,十也来了,只是金没有出现,银也没有现身,开发商望穿双眼,地方政府急不可耐,\” 金九银十 \” 都没出现。相反,调控政策则持续收紧。

也许正是前两年都是在政策收紧的情况下度过的九、十两月,\” 金九银十 \” 难以现身,今年是政策松绑之年,总应当出现 \” 金九银十 \” 吧。心情可以理解,欲望也不算十分强,按理,应当会出现久违的 \” 金九银十 \”。但是,笔者认为,还是不要太乐观为好。面对开发商普遍岌岌可危,当年 \” 不差钱 \” 的开发商也一个个陷入困境,出现资金链断裂的现象,广大居民购房的理性正在不断增强,过去那种见政策松绑就神经紧张的现象,很难再在今天的市场出现。更多的居民都在等待观望。即便是刚性需求,耐心和毅力也都大增,没有降价诚意,根本撬不开居民的购房欲望。就算有购房欲望,也需要开发商拿出降价诚意,而不是地方政府干着急。

过去,房地产市场被称作 \” 政策市 \”,而且是 \” 政策杠杆市 \”,政策稍有变动,市场就急速反应

(记住,是急速反应,而不是一般的快速反应),于是,地方政府就不停地用政策刺激居民的神经,让广大居民始终处于要不要购房的高度紧张之中。也正是在政策的不断敲打下,不仅房价出现一轮又一轮上涨,广大居民也被房价拉着出现一次又一次的冲动购房,从而使房地产市场出现扭曲的兴旺状态,房价水分越来越大,市场泡沫越来越多,居民负债越来越重。银行则在居民负债的不断增多中,个个赚得钵满盆满。

对开发商来说,如果能够好好过日子,应当是一个个赚足赚疯,可是,有几个开发商是 \” 善茬 \”,能够对已经获得的暴利理性冷静,从而放慢扩张步伐。不会的,只要还能看到暴利影子,哪怕是幻觉,也会毅然决然地加快扩张步伐,用负债来获取更大利益。于是,开发商的负债率越来越高了,银行的风险贷款也越来越大了,最终很多开发商出现了资不抵债现象。

开发商资不抵债,对购房者来说,当然是最大利好。因为,只有开发商资不抵债,才有可能降价售房回笼资金。

原本,开发商与购房者之间的利益博弈,到此可以有一个相对稳定的状态,开发商只要通过降价售房回笼资金,就能缓解资金矛盾。可是,偏偏在这时,地方政府要拉偏架,要帮着开发商对付购房者,于是,

限价政策出台了,结果,让购房者十分愤怒,便纷纷用等待观望来对待开发商与地方政府,市场低迷也就不可避免了

。而松绑楼市政策,说到底,还是屁股坐在开发商一边。购房者当然不乐意了。购房者不乐意,自然是市场用低迷来回应。

所以,\” 金九银十 \” 能否到来,包括重点城市,主动权不在政府,也不在开发商,而在广大居民。只要广大居民没有回应,市场就不可能回暖,所谓的 \” 金九银十 \”,也就只能是一种愿望,而很难走进现实。

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